一、有房屋二胎可以賣房嗎？答案是「可以」，但須符合法定程序

雖然房屋設有二胎貸款會影響過戶程序，但並不代表不能賣房。只要在交易前完成必要的 「清償與塗銷」程序，就可以如常進行房屋買賣。

關鍵在於：房屋在法定上不得帶有「第二順位抵押權」過戶至買方名下，因此必須辦理塗銷（解除抵押登記）。

二、為何設有房屋二胎會影響買賣？

當房屋設有二胎抵押，土地與建物權狀上會出現「抵押註記」，這對買方來說存在風險：

若賣方未清償債務即過戶，可能產生繼承債務糾紛
買方若取得未塗銷抵押之產權，房屋仍可能被強制執行或拍賣

因此，房屋買賣時，地政機關會要求賣方先完成所有抵押權清償與塗銷登記，方能順利過戶。

三、賣方需完成的房屋二胎清償與塗銷流程

步驟	說明
1️⃣	向原放款機構提出提前清償申請
2️⃣	支付剩餘二胎本金與利息（部分機構收提前違約金）
3️⃣	取得清償證明與抵押權塗銷同意書
4️⃣	至地政事務所辦理正式塗銷登記
5️⃣	確認權狀無抵押標記後進行買賣過戶手續

📌 提醒： 塗銷流程約需 3~7 個工作天，若搭配買賣合約應注意時間安排與訂金交付時機。

四、房屋二胎賣房時的三種常見情境

✅ 情境一：賣方提前清償二胎再賣房（最安全）

這是最標準程序，於正式交易前由賣方清償所有貸款與利息，取得塗銷文件後再進行過戶。

優點：流程單純，買方信心高
缺點：需賣方先籌資還清

✅ 情境二：買賣同步交割，款項分流至二胎清償（需律師或代書協助）

部分買賣方會協議由買方的房款中直接「撥款至二胎貸款銀行」，由專業代書確保清償與塗銷程序同步完成。

優點：節省週轉壓力
缺點：需有第三方公證保管、流程稍繁

✅ 情境三：買方接受未塗銷抵押物（極高風險，不建議）

部分不熟法規的交易者可能進行未塗銷即過戶的程序，導致產權不清或被追償。

風險：房屋仍有抵押，屬違法或無效登記，將影響房產保障

五、買方應注意哪些事項？

確認不動產謄本無任何抵押設定（含第一、二胎）
要求賣方提供 清償證明與塗銷申請書
必要時透過代書或地政士進行產權審查與查封排查
避免「先付款、後塗銷」順序錯誤，應保留款項於交割日同時完成手續

六、有二胎房屋出售時的建議時機

📈 建議出售時機：

房屋市值高於剩餘貸款總額：可順利清償後獲利
利率偏高期：先售出再轉換其他資產或低利貸款物件
已無增貸空間：選擇出售轉換投資組合較佳

七、如果無法清償房屋二胎該怎麼辦？

與原放款機構協商「提前清償分期」
考慮先售後租方式（將房屋售出後租回，保留居住權）
申請債務整合或更換低利貸款公司

八、房屋二胎清償相關常見問題 Q&A

Q1：賣房一定要清掉房屋二胎嗎？

A：是的。 地政機關不接受仍設有抵押的物件辦理產權過戶。

Q2：我不想還清，但想出售怎麼辦？

A：可與買方協議「代為清償」並同日完成過戶、塗銷與撥款，但風險較高，需由代書辦理。

Q3：提前清償二胎會被罰違約金嗎？

A：部分合約有設置違約金，約為 1~3%，應於申請前詳細閱讀合約條款。

有房屋二胎仍可賣房，但需規劃完整流程

「有房屋二胎不能賣房」是錯誤觀念。只要按照正確法律程序進行清償與塗銷，就能順利完成交易。賣方需主動規劃清償流程，買方則應謹慎審查產權與抵押情況。找專業團隊協助是降低風險的最佳方式！

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