一、有房屋二胎還能賣房嗎？

答案是可以，但需注意流程與權利義務的處理方式。房屋有設定第二順位抵押權（房屋二胎）時，並不會直接限制所有權人出售房產，但需在過戶前完成塗銷，或由買方同意承接並清償二胎債務。

二、實務操作流程總覽

與二胎貸款人（機構）協商清償或塗銷事宜
由買方或銀行開立價金信託帳戶或履約保證
與一胎、二胎貸款機構同步取得清償證明與塗銷同意
辦理房屋買賣契約簽訂
至地政事務所辦理二胎塗銷登記
完成房屋過戶與尾款交付

提醒：若二胎為民間貸款，需特別注意其條款內容與清償方式。

三、買方應注意的潛在風險

產權不清楚或無法順利塗銷
- 若屋主未主動揭露二胎設定，買方恐面臨產權瑕疵
債務糾紛或二胎貸款尚未清償
- 若無履約保證或信託，可能出現交屋後仍被追債的風險
買方貸款遭連帶影響
- 銀行通常不願對仍有二胎設定的房產核准新貸款
時間壓力與塗銷流程不順
- 若買賣雙方對於塗銷與付款流程無法協調，可能導致買賣破局

四、房屋二胎塗銷的法律程序與注意事項

清償金額計算與確認
- 包含本金、利息、違約金、帳管費等項目，應請貸款方提供清單
提出清償證明申請
- 必須由屋主或其授權人向貸款機構正式申請
取得同意塗銷書或抵押權塗銷同意函
- 為辦理地政塗銷必備文件
辦理塗銷登記
- 至地政事務所辦理塗銷登記，需帶齊文件：
  - 房屋權狀
  - 清償證明
  - 塗銷同意書
  - 身分證與印章

五、特殊狀況處理：買方承接房屋二胎可能嗎？

在某些交易中，買方可選擇承接原屋主的房屋二胎貸款，但必須取得貸款機構同意，並辦理貸款過戶與債權讓與程序。此方式可：

降低一次性資金壓力
縮短交屋流程
但需承擔原屋主條件與利率，可能較不具優勢

六、買賣雙方協議範本（簡略格式）

本契約由甲方（賣方）與乙方（買方）就下列房屋訂立房屋買賣協議書：

一、標的物：高雄市○○區○段○小段○建號之房屋一棟。

二、甲方同意於過戶前清償完畢該房屋所設第二順位抵押權，並提供清償證明與塗銷同意書。

三、乙方得於塗銷完成後辦理所有權移轉登記，並交付尾款。

四、若甲方未依期完成塗銷手續，乙方有權解除契約並要求已付價金返還。

七、買賣房屋有二胎並非阻礙，重點在正確處理

即便房屋已設二胎，只要依照正確程序操作，無論是由屋主提前清償還是買方承接債務，都能達成合法且安全的交易。建議雙方務必找尋具有實務經驗的貸款與不動產顧問協助，確保流程順利與權益無虞。

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